Reclama los gastos de formalización de tu escritura hipotecaria

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El Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ha declarado abusivas las cláusulas en las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando al menos una parte de ellos deberían ser asumidos por las entidades bancarias, puesto que son ellas las principales interesadas en que la escritura hipotecaria quede registrada. Desde entonces, ha habido muchas sentencias de diferentes Audiencias Provinciales y Juzgados de Primera Instancia a favor de la devolución de los gastos.

Un ejemplo de este tipo de cláusula abusiva es la que declara nula el Tribunal Supremo en la sentencia mencionada anteriormente, una cláusula del BBVA en la que se le impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

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Este es un ejemplo de cláusula declarada nula, basta decir que, en la mayoría de los contratos de préstamo hipotecario se encuentra redactada una cláusula idéntica o muy parecida en la que todos los gastos de formalización son atribuidos al prestatario.

¿QUÉ HACER SI EN SU HIPOTECA SE ENCUENTRA UNA CLÁUSULA COMO LA MENCIONADA ANTERIORMENTE?

Pues al igual que sucedió con las clausulas suelo, aunque de por sí sean nulas, hay que reclamar en un primer momento al Servicio de Atención al Cliente del Banco y, esperar un periodo de 2 meses a la contestación del Banco, si pasados los dos meses o tras recibir en un periodo inferior de tiempo una contestación que no satisfaga nuestras exigencias, deberemos demandar ante el partido judicial del domicilio del prestatario/deudor o del domicilio del Banco.

En la demanda que se plantee ante el Juzgado de Primera Instancia, se solicitará la nulidad de la cláusula por abusiva, y que se nos restituya los gastos abonados como consecuencia de dicha cláusula, gastos que deberán documentarse mediante las correspondientes facturas. Que decir, que para este tipo de procedimiento será preceptiva la intervención de Abogado y Procurados, los gastos de estos profesionales, tras sentencia estimando nuestras pretensiones, podrá ser cubiertos si a la demandada se la condena en costas, algo que parece lo más lógico, puesto que la entidad no podrá pretender que se valore su buena fe en aras de evitar tal condena en costas, ya que fue requerida con anterioridad a la interposición de la presente demanda y no procedió a eliminar la cláusula y restituir los gatos abonados al prestatario.

¿QUÉ GASTOS SE PUEDEN RECLAMAR?

Hay que dejar claro que, sólo se puede pedir la restitución de los gastos que correspondan a la formalización de la hipoteca, nuca los de compraventa, por tanto, se podrán reclamar los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. En la sentencia el Supremo dice que, “Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC)”.
  2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo con el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Según el Supremo en su sentenciala entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”

  1. Los de la gestoría. Estos gastos se podrán reclamar en caso de que la gestoría la dispusiera el banco, y no fuera elegida por el prestatario.
¿A CUÁNTO PUEDE ASCENDER LA RECLAMACIÓN?

Ello dependerá del importe por el que se constituyó la hipoteca. Pero para hacernos una idea, y siguiendo los cálculos de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), la reclamación podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

¿QUÉ DOCUMENTOS SON NECESARIOS PARA RECLAMAR?
  1. Escritura de tu hipoteca
  2. Factura del notario
  3. Factura del registrador
  4. Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
¿DE QUÉ PLAZO DISPONEMOS PARA RECLAMAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA Y LA RESTITUCIÓN DE LO ABONADO COMO CONSECUENCIA DE DICHA CLÁUSULA?

Hay dos casos distintos:

  1. Hipotecas vigentes: el plazo para reclamar es de 4 años desde la sentencia del Tribunal Supremo, esto es, hasta el 23 de diciembre de 2019.
  2. Hipotecas ya abonadas: Podrán reclamar si el pago total de la hipoteca se encuentra dentro de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015, esto es las hipotecas que terminaron de abonarse desde el 23 de diciembre 2011.

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